Gayrimenkul fonları kilitlendi! Yatırımcılar birikimlerine erişemiyor

Finlandiya’da gayrimenkul fonları kilitlendi, 56.000 yatırımcı birikimlerine erişemiyor

Ekonomik bağlam

Finlandiya, 2023 yılında teknik resesyona sürüklenen ve 2024 boyunca net bir toparlanma sinyali göstermeyen bir ekonomiyle karşı karşıya. İşsizlik oranının yükselmesi, tüketici güveninin düşmesi ve özellikle konut piyasasındaki sert durgunluk, ülkenin gayrimenkul odaklı yatırım fonlarını kırılgan bir konuma soktu. Finlandiya Merkez Bankası tarafından uygulanan sıkılaştırıcı para politikaları, faiz oranlarını rekor seviyelere taşıyarak konut kredisi maliyetlerini artırdı ve talebi çökertti.

Konut piyasasındaki çöküş

Konut fiyatları, 2022’nin son çeyreğinden bu yana %15’ten fazla değer kaybetti. Bu düşüş, özellikle düşük riskli yatırım aracı olarak tanıtılan gayrimenkul fonlarının sermaye değerlerini eritti. “Konut piyasasındaki ani düşüş, fonların likidite rezervlerini tüketti,” diye finans analisti Leena Virtanen yorum yaptı. Sonuç olarak, fonların nakit akışı sıkıntıya girerken, yatırımcıların para çekme talepleri artmaya başladı.

Fonların kısıtlama kararı

Ülkede faaliyet gösteren en az on gayrimenkul fonu, artan çekim taleplerine yanıt olarak para çekme işlemlerine sınırlama getirdi. Bu karar, fonların portföylerini zorlamadan, değer kaybı yaşayan gayrimenkulleri düşük fiyatlarla satmak zorunda kalmalarını önlemek amacıyla alındı. Ancak sınırlama, binlerce yatırımcının birikimlerine ulaşamamasına yol açtı ve finansal sıkıntıyı derinleştirdi.

Alandsbanken olayı

Süreç, Eylül 2023’te Finlandiya’nın asırlık bankalarından Alandsbanken tarafından yönetilen konut fonunda patlak verdi. Yükselen faizler ve çöküş yaşayan konut piyasası, fonun talep edilen ödemeleri karşılayacak nakdi bulamamasına neden oldu ve çekim işlemleri geçici olarak durduruldu. Fon, 700 milyon Euro’yu aşan bir portföye sahipken, gayrimenkulleri düşük fiyatlardan elden çıkarmamak için “aceleci davranmama” kararı aldı.

OP Bank’ın benzer adımı

Alandsbanken’in ardından, ülkedeki en büyük finans kuruluşlarından OP Bank da 2024’ün son çeyreğinde benzer bir kısıtlama getirdi. Bankanın kararı, yaklaşık 56 bin yatırımcıyı doğrudan etkiledi ve bu kişiler birikimlerine erişemediği için nakit akışı sıkıntısı yaşadı. OP Bank, “piyasa koşulları iyileşene kadar yatırımcıların çıkarlarını korumak zorundayız” açıklamasını yaptı.

Fon yönetimlerinin savunması

Fon yöneticileri, piyasaların toparlanmasını beklediklerini ve aceleci satışların daha büyük zarar yaratacağını vurguluyor. Bu süreçte ise yönetim ücretleri hâlâ tahsil edilmeye devam ediyor. Yatırımcıların bir kısmı, fonların “kâr amacıyla” ücret almaya devam etmesinin adaletsiz olduğunu iddia ederken, bazı uzmanlar bu durumun uzun vadeli sürdürülebilirliğini sorguluyor.

Düzenleyici kurumların tutumu

Finlandiya Finansal Denetim Kurumu, mevcut düzenlemelerin müdahale alanlarını daralttığını, ancak yalnızca gözetim rolü oynadığını belirtti. Kurum, fonların likidite krizini aşabilmesi için “ek önlemler alınması gerektiğine” işaret etti ancak henüz somut bir plan sunmadı.

Gelecek görünümü

Uzmanlar, konut piyasasının toparlanmasının en az iki yıl sürebileceğini öngörüyor. Bu süre zarfında, benzer likidite kısıtlamalarının başka fonlarda da ortaya çıkma riski bulunuyor. Yatırımcıların ise kısa vadeli nakit ihtiyaçlarını karşılayabilmek için alternatif yatırım araçlarına yönelmeleri öneriliyor. Finansal istikrarın yeniden sağlanması, hem fon yönetimlerinin hem de denetleyici kurumların koordineli bir yaklaşımını gerektirecek.