Kira getirisi en yüksek iller belli oldu! İstanbul sıralamaya giremedi, ilk sıra tam bir sürpriz

Kira Getirisi En Yüksek Şehirler Açıklandı

Türkiye genelinde konut piyasasının nabzını tutan Ekim 2025 verileri, yatırımcıların uzun süredir süregelen “İstanbul en kazançlı” algısını çarpıcı bir şekilde sarstı. Ortalama aylık kira 24 923 TL seviyesine yükselirken, ülke çapında brüt yıllık kira getirisi %7,57’ye ulaştı.

Bu rakamların ardında, Endeksa tarafından hazırlanan kapsamlı bir araştırma yatıyor. Araştırma, 2025 yılı son çeyreğinde 1 200’den fazla konutun satış fiyatı ile aynı dönemdeki kira gelirlerini karşılaştırarak kira getirisi oranını hesapladı ve illere göre sıraladı.

Listede dikkat çeken ilk üç şehir Kırıkkale (%9,01), Başkent Ankara (%8,90) ve Kars (%8,73) oldu. Kırıkkale, özellikle son beş yılda yeni konut projelerinin yoğunlaşması ve düşük arazi maliyetleri sayesinde bu seviyeye ulaştı. Ankara ise büyükşehir olmasına rağmen, yeni yapılan ofis ve apartman bloklarının kira fiyatlarını yükseltmesiyle ikinci sırada yer aldı.

Kırıkkale ve Kars gibi Anadolu şehirlerinin öne çıkması, yatırımcılara “kira getirisi açısından bölgesel çeşitlendirme” stratejisini yeniden gözden geçirme fırsatı sundu. Özellikle “kira getirisi yüksek, satın alma fiyatı düşük” kriterlerini karşılayan bu şehirlerde, yatırımın geri dönüş süresi ortalama 13 yıl olarak hesaplandı; ancak Kırıkkale’de bu süre 11,5 yıla kadar düşebiliyor.

Öte yandan, Türkiye’nin en büyük metropolü İstanbul, listede ilk 15’e giremedi. Şehrin ortalama kira getirisi %6,84 olarak kayda geçti ve bu durum, yüksek konut fiyatları ve artan faiz maliyetlerinin bir sonucuna işaret ediyor. Uzmanlar, İstanbul’da yatırımcıların artık “kira getirisi yerine değer artışı” üzerine odaklandığını belirtiyor.

Rapor, sadece büyükşehirleri değil, aynı zamanda Şanlıurfa, Tekirdağ ve İzmir gibi orta ölçekli şehirleri de içeriyor. Ancak üç büyük şehirden sadece Ankara, Şanlıurfa ve Tekirdağ listede yer bulabildi; bu da büyükşehirlerin kira getirisi konusunda artık rekabet avantajı kaybettiğini gösteriyor.

Yatırımcılar bu verileri yakından takip ediyor. Emlak danışmanları, Kırıkkale ve Kars gibi şehirlerde yeni konut projelerine yönelmeyi önerirken, İstanbul’da risk iştahının azalması ve portföy çeşitlendirmesine yönelmenin artacağını öngörüyor. Finans sektörü analistleri ise, kira getirisi yüksek illerin önümüzdeki yıllarda daha da cazip hale gelmesi ve bölgesel gayrimenkul fiyatlarının istikrarlı bir şekilde artması bekleniyor.

Sonuç olarak, 2025 Ekim raporu, Türkiye konut yatırımında coğrafi çeşitliliğin artık bir seçenek değil, zorunluluk olduğunu bir kez daha kanıtladı. Yatırımcıların, yüksek kira getirisi sunan Anadolu şehirlerine yönelmesi, piyasanın dengelenmesine ve uzun vadeli sürdürülebilir büyümeye katkı sağlayacak gibi görünüyor.